01 · Xác định rõ phần nào là tính toán

Một DCF bất động sản thường cần: thời hạn dự báo, doanh thu/tiền thuê, tỷ lệ trống, chi phí vận hành, chi phí đầu tư bổ sung, tỷ suất chiết khấu và cách xác định giá trị cuối kỳ. Trong mỗi bài toán phải nhất quán giữa loại dòng tiền và tỷ suất chiết khấu tương ứng.

Excel hoặc một công cụ tính toán có công thức minh bạch nên là nơi lưu dữ liệu, giả định và thực hiện phép tính. Cần tránh cộng trùng khoản chi, nhầm tiền thuê gộp với thu nhập ròng, hoặc dùng giá trị cuối kỳ mà không giải thích cơ sở.

02 · AI phù hợp ở đâu?

• Trước khi chạy mô hình: gợi ý cấu trúc bảng, phát hiện giả định còn thiếu, xây dựng danh mục dữ liệu cần thu thập.
• Trong khi kiểm tra: hỏi lại các mức tăng trưởng, tỷ lệ trống, chi phí và logic dòng tiền; gợi ý phép kiểm tra độc lập.
• Sau khi có kết quả: diễn giải vì sao giá trị thay đổi khi điều chỉnh tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa cuối kỳ, nêu hạn chế của mô hình.

03 · Thử ba kịch bản thay vì một con số

Lập ít nhất ba cột bất lợi – cơ sở – thuận lợi. Với từng cột, ghi riêng giả định về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí và thời gian khai thác. Thực hiện phép tính trong bảng tính, rồi yêu cầu AI tóm tắt yếu tố tạo ra chênh lệch.

Ví dụ, khi giữ các điều kiện khác như nhau, tỷ suất chiết khấu cao hơn thường làm giảm giá trị hiện tại của các dòng tiền dương trong tương lai; tỷ suất vốn hóa cuối kỳ cao hơn thường làm giảm giá trị bán dự kiến theo công thức vốn hóa. Đây là quan hệ mô hình, không phải lời dự đoán thị trường.